Verschil tussen splitsingsakte en VvE reglementen

Als koper van een appartement krijgt u het recht om een deel van het appartementsgebouw voor u privé te gebruiken. Dat is uw woning. Tegelijkertijd wordt u mede-eigenaar van het hele gebouw. Daaronder vallen gemeenschappelijke delen en zaken, zoals de gezamenlijke hal en de lift. Damming: “De splitsingsakte geeft aan welk deel van het gebouw uw privédeel is en wat de gemeenschappelijke delen zijn. De indeling staat ook aangegeven op de splitsingstekening bij de akte.”

In de splitsingsakte vindt u ook het wettelijk ‘breukdeel’. “Dit breukdeel bepaalt welk deel van het gebouw u als eigenaar uw privédeel mag noemen. Maar ook voor welk deel u moet bijdragen aan de kosten en schulden van het gebouw. Tot slot is het breukdeel van belang voor het aantal stemmen dat u tijdens de ledenvergadering mag uitbrengen”, zegt Damming.

Soms bestaat uit een appartementencomplex uit meerdere gebouwen. Of heeft een gebouwencomplex meerdere functies, bijvoorbeeld woningen, parkeerplaatsen en winkels. Damming: “Dan worden de appartementsrechten per gebouw of functie opgesplitst. Bij zo’n ‘hoofdsplitsing’ is er één VvE voor de gemeenschappelijke delen en het hele complex samen. Daarnaast is er per gebouw of functie een aparte VvE: de ondersplitsing. Dus de woontoren, garage en winkels hebben elk nog een eigen VvE.”

Deze opsplitsing voorkomt dat u als appartementseigenaar moet meebetalen aan delen van het complex die u niet gebruikt. “Dus u draagt bijvoorbeeld wel bij aan het onderhoud van de gemeenschappelijke tuin, maar niet aan de lift van het winkeldeel van het complex.”

De splitsing is ook van belang bij het verzekeren van het gebouwencomplex. “De VvE van de hoofdsplitsing is bijvoorbeeld vanuit de splitsingsakte verplicht om een opstal- en een wettelijke aansprakelijkheidsverzekering voor het hele complex af te sluiten. Maar de VvE’s van de ondersplitsingen kunnen zelf wel een bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering en een rechtsbijstandverzekering afsluiten”, aldus Damming.

Het modelreglement omvat de regels die voor alle VvE’s gelden. Deze regels zijn door de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie opgesteld. In het modelreglement staan bijvoorbeeld algemene gedragsregels, die de rechten en plichten van eigenaars en gebruikers beschrijven. Maar ook de aandelen die door splitsing van de appartementsrechten zijn ontstaan. En hoe de kosten en schulden zijn verdeeld. Damming: “Bij die kosten en schulden speelt vooral het onderhoud van de gemeenschappelijke ruimten een belangrijke rol. Want dat gaat om hoge bedragen.” In het modelreglement komt ook aan de orde wat er gebeurt als een eigenaar zijn verplichtingen niet (tijdig) nakomt. Of welke regels er zijn voor het verplicht afsluiten van verzekeringen.

Het modelreglement is onderdeel van de akte van splitsing. Er komen regelmatig nieuwe versies van het modelreglement uit. “Dat komt doordat de wettelijke bepalingen voor appartementsrechten in de loop van de tijd wijzigen. In de splitsingsakte staat welk modelreglement van toepassing is voor uw VvE. Dit modelreglement blijft geldig voor uw VvE, ook al komt er een nieuwe versie uit”, vertelt Damming. Een nieuwe versie is alleen van toepassing bij nieuwe splitsingen of bij wijzigingen van de splitsingsakte. Het laatste modelreglement is van 2017.

Wijzigingen van wettelijke bepalingen over appartementsrechten (vastgelegd in boek 5 van het Burgerlijk Wetboek) zijn wél van toepassing op alle splitsingen. Dus óók op bestaande splitsingsaktes. Damming: “Een voorbeeld is de Wet verbetering functioneren VvE’s. Deze wet verplicht VvE’s sinds 1 januari 2018 een minimumbedrag te reserveren voor groot onderhoud. Deze verplichting is opgenomen in het modelreglement van 2017.”

Het huishoudelijk reglement is vaak een praktische aanvulling op de akte van splitsing. Het gaat er vooral om dat alle bewoners met plezier in het gebouw wonen. Damming: “Het huishoudelijk reglement geeft een indruk van de cultuur in het appartementsgebouw. Het bevat de afspraken en regels die de bewoners samen hebben gemaakt. Bijvoorbeeld over het netjes houden van de gemeenschappelijke ruimtes, niet roken en geen drukwerk achterlaten in de hal. Of dezelfde naamplaatjes bij de brievenbussen. En mogen bewoners geen huisdieren houden of zijn daar voorwaarden aan verbonden, dan staat dit ook in het huishoudelijk reglement.”

Het huishoudelijk reglement helpt bovendien het aanzien van het gebouw in stand te houden. “Denk aan de raam- en deurkozijnen van de privédelen in vaste kleuren. Of aan toestemming van de VvE voor het aanbrengen van een zonnescherm of windscherm. Maar ook dat er op de balkons geen kasten of andere voorwerpen mogen staan die storend zijn voor het aanzien van het gebouw”, zegt Damming.

In een huishoudelijk reglement is het mogelijk om bepalingen uit het modelreglement verder uit te werken. “Om geluidsoverlast tegen te gaan kan een modelreglement bijvoorbeeld verbieden om een tegel- of parketvloer te leggen. Tenzij een appartementseigenaar voldoet aan speciale voorwaarden in het huishoudelijk reglement. Daarin staat dan bijvoorbeeld dat zo’n vloer wel mag met de juiste isolatie,” licht Damming toe.

De vergadering van eigenaars stelt het huishoudelijk reglement vast. Voor aanvullingen en wijzigingen is een meerderheid van stemmen nodig. Damming: “Heeft een appartementseigenaar bezwaren tegen een wijziging, dan kan hij het kantongerecht vragen de wijziging ongedaan te maken. Maar dat moet wel binnen 30 dagen nadat het besluit is genomen gebeuren.”