Bouwkundige keuring

Dick: 'Een bouwkundige keuring (of bouwtechnische keuring) geeft inzicht in de staat van de woning. Een bouwkundig inspecteur kijkt tijdens de keuring welke gebreken het huis heeft. Dit is een visuele inspectie. Als inspecteur maak ik dus geen dingen los in of aan de woning. De gebreken zet ik in een uitgebreid bouwkundig rapport. Hierin staan ook de kosten voor het herstel. Kosten voor zaken die je meteen moet herstellen. En kosten voor gebreken die je pas over een tijdje moet oplossen. Zo krijg je inzicht in de kosten die je hebt bij aankoop van de woning.'

Oudere woningen

Dick: 'Eigenlijk is het in veel gevallen slim om een bouwkundige keuring te laten doen. Zeker als je geen bouwkundige kennis hebt. Bij oudere huizen is de kans op gebreken groter. Bij jaren 30-woningen zien we bijvoorbeeld regelmatig houtrot aan de balken onder de vloeren. Dit zie je als koper op het eerste gezicht niet. En komt vaak pas bij een keuring aan het licht. Het herstel is best duur. Het is dus handig om dit van tevoren te weten.'

'Bij huizen van voor 1970 zien we de laatste jaren vaker problemen met de fundering. Door klimaatverandering en verzakking van de bodem verzakt het huis. En kan een huis uiteindelijk onbewoonbaar worden. Herstel van de fundering kost veel geld.  Denken we dat er tijdens de bouwkundige keuring funderingsproblemen zijn? Dan geven we aan dat er vervolgonderzoek moet komen.'

Nieuwere huizen

Veel mensen denken dat een bouwtechnische keuring alleen handig is bij oudere woningen. 'Maar ook nieuwere woningen, denk aan maximaal 20 jaar oud, kunnen gebreken hebben', vertelt de bouwkundig expert. 'Soms maken bewoners een aanbouw aan hun huis. Als deze niet goed is geheid en de fundering slecht is, dan verzakt de aanbouw. Ook komen in badkamers van nieuwere huizen vochtproblemen voor. En lekkage van het dak. Tegenwoordig ligt de nadruk op snelheid bij woningbouw. Dan maken ze ook fouten. Tijdens de bouw verankeren ze soms de gevelankers onvoldoende. Hierdoor verzakken de geveldragers en metselwerk. De eerste 2 jaren valt dit nog niet op. Pas daarna zie je de scheuren.'

Je kunt als koper een bouwkundige keuring aanvragen. Maar ook de verkoper kan een keuring van het te verkopen huis aanvragen. Dick: 'Dit is handig als je denkt dat er gebreken zijn aan je huis. Als je de gebreken inzichtelijk maakt, kan de koper je na de verkoop niet meer aansprakelijk stellen.'

Dick: 'Tijdens de keuring kun je als aanvrager mee lopen door het huis. Wij kunnen de gebreken die we vinden aan je uitleggen. En je kunt vragen aan ons stellen. We beginnen de bouwtechnische keuring altijd met vragen aan de verkopend makelaar of de verkoper. Ik vraag of er gebreken zijn of opmerkingen over de woning. Hierna start ik met de keuring. Hierbij werk ik een flinke lijst met aandachtspunten af. Ik loop het huis van boven tot in de kruipruimte door. Ik kijk boven bijvoorbeeld naar de kapconstructie, de schoorsteen, de dakpannen en eventuele dakkapellen. De cv-ketel maak ik open. En ik doe een koolmonoxidemeting. Ik bekijk de kozijnen en het glas. En ik doe een vochtmeting in de badkamer.'

'Ook de benedenverdieping lopen we uitgebreid door. Denk aan de keuken, controleren van (lekkende) kranen en een vochtmeting van muren en vloeren. Ook controleren we ramen, deuren, de kruipruimte en de meterkast. Buiten bekijk ik onder andere het metselwerk, de voegen, dakgoten en berging of garage. Als ik klaar ben met de keuring verwerk ik alle gebreken in een uitgebreid bouwkundig rapport. Samen met de kosten voor het herstel.'

'Een aantal zaken komen we tijdens een keuring vaak tegen', vertelt de bouwkundig expert. Dit zijn volgens Dick veelvoorkomende gebreken tijdens de bouwkundige keuring:

Badkamer

'In 7 op de 10 huizen is er wel een vochtprobleem. Daarom hebben we altijd extra aandacht voor de badkamer. Hier meten we het vocht in de muren. Te veel vocht kan door verschillende dingen komen. Het voegwerk kan ingesleten zijn door gebruik van de badkamer of agressieve schoonmaakmiddelen. Vocht dringt dan gemakkelijk door. Ook zijn de kitnaden soms slecht. Deze moet je om de 5 à 7 jaar vervangen. Maar mensen vergeten dit vaak. Als het kitwerk los komt, dan ontstaat er lekkage.'

'Verder voorkomt goede ventilatie in de badkamer vochtproblemen. Vaak is de toevoer van verse lucht niet voldoende in badkamers. Bij nieuwe woningen heb je mechanische ventilatie. Dan komt verse lucht de badkamer binnen via de ruimte onder de deur of een ventilatierooster. Soms is de ruimte te klein voor genoeg toevoer van verse lucht. Oudere woningen hebben natuurlijke ventilatie via het raam. Ook dit kan onvoldoende zijn.'

Vocht in de muren en kruipruimte

'Tijdens vochtmetingen van binnenmuren en vloeren ontdekken we vaak te veel vocht. Houten balken kunnen door vocht gaan rotten. Ik ga altijd op zoek naar de oorzaak van het vocht. Het kan uit de kruipruimte komen. Door condensatie komt het vocht dan in de onderkant van de muur. Het vocht kan ook ontstaan door een lekke waterleiding, slechte kitranden of voegen. Sommige jaren 30-woningen hebben een gemetselde bloembak aan de voorkant van het huis. Het ziet er vrolijk uit met die bloemetjes, maar de bloembak zorgt soms ook voor vocht in de muur.'

Achterstallig onderhoud

'We zien tijdens de bouwkundige keuring vaak achterstallig onderhoud. Denk bijvoorbeeld aan schilderwerk van de kozijnen. Als dit niet elke 5 à 7 jaar gebeurt, kan er houtrot ontstaan. Ook zien we regelmatig oude dakbedekkingen en goten. Slecht voegwerk van het metselwerk. Of een niet goed onderhouden cv-ketel.'

Dick: 'Eigenlijk geldt: hoe ouder de woning, hoe meer kosten je kunt verwachten. Toch hangt een groot deel van de staat van de woning af van hoe de bewoners het huis onderhouden. Als een huis goed wordt onderhouden, vind je minder gebreken. Veel jaren 30-woningen zijn bijvoorbeeld goed onderhouden of hersteld. Maar bij bepaalde bouwjaren komen specifieke gebreken wel vaker voor.' Op deze gebreken kun je volgens de bouwkundig expert extra goed letten:

'Zoals gezegd hebben jaren 30-woningen vaker last van houtrot onder de vloeren. Daarbij is de kruipruimte soms slecht geventileerd. Hierdoor ontstaan bijvoorbeeld schimmels of houtrot die de vloeren en vloerbalken aantasten. Deze moet je laten herstellen, anders gaan ze steeds verder achteruit.'

'Jaren 70-woningen hebben op de begane grond een betonvloer of een holle bakstenen vloer. Deze vloer kent wat risico’s. De staafjes ijzer in de bakstenen of het beton kunnen roesten. Dit beschadigt de vloer. Ook dit moet je herstellen om achteruitgang te voorkomen.'

'In de jaren 80 werden vurenhouten kozijnen in plaats van hardhouten kozijnen gebruikt. Deze zijn vaak in slechte staat. Soms moeten de kozijnen van deze huizen allemaal vervangen worden. Ook zie je bij huizen uit de jaren 80 vaak kalkzandstenen binnenmuren. In dit materiaal ontstaan door werking gemakkelijk scheuren.'

'En denk bij huizen tot en met 1993 ook aan asbest. Dit komen we nog regelmatig tegen.'

Dick: 'In het bouwkundig rapport staan foto’s en een omschrijving van alle gebreken. Ik zet erbij welke gebreken je meteen moet herstellen om verdere achteruitgang te voorkomen. En welke gebreken je binnen 5 jaar moet herstellen. Ook staat in het rapport wat het kost om de gebreken te herstellen. Dit zijn de kosten voor herstel door professionele vakmensen. Deze kosten zijn exclusief bijkomende kosten, zoals steigerkosten en voorrijdkosten. Je moet dus van iets meer uitgaan. De kosten in het rapport zijn een landelijk gemiddelde. In sommige regio’s liggen de prijzen wat hoger. Denk bijvoorbeeld aan Amsterdam. Vraag daarom voor de zekerheid nog even een offerte aan bij een herstelbedrijf.'

Bekijk een voorbeeld  van een bouwkundig rapport.

'Als je op een koopwoning biedt, kun je een bod doen onder voorbehoud van bouwkundige keuring. Hiermee voorkom je financiële verrassingen na de koop door gebreken of achterstallig onderhoud. Je neemt een bedrag voor de directe kosten op als ontbindende voorwaarde in het voorlopig koopcontract. Directe kosten zijn nodig om de woning leefbaar te maken. Zijn de directe kosten in het bouwkundig rapport hoger dan dit bedrag? Dan mag je kosteloos afzien van de koop. Voorbeeld: je neemt € 5000,- directe kosten als ontbindende voorwaarde op. De bouwkundige keuring laat zien dat er € 8000,- directe kosten aan het huis zijn. Je mag de koop kosteloos annuleren. Je mag natuurlijk ook doorgaan met de koop, maar je bent nergens toe verplicht.'

'Bied je op een huis en wil je een bouwkundige keuring doen? Kijk dan goed naar het budget dat je over hebt voor herstel van de woning. Heb je dit goed uitgezocht? Dan kun je dit bedrag opnemen als ontbindende voorwaarde bij een voorbehoud van bouwkundige keuring.'

'Vallen de kosten in het bouwkundig rapport hoger uit dan je had verwacht? Houd altijd je eigen budget voor ogen. Heb je niet genoeg budget voor de directe kosten in het rapport? Vraag jezelf dan af of je niet beter op zoek kunt naar een andere woning. De directe kosten zijn namelijk nodig om een huis leefbaar te maken. Heb je de bouwkundige keuring opgenomen als ontbindende voorwaarde in het koopcontract? Dan kun je kosteloos afzien van de koop. Heb je wel genoeg budget voor de directe kosten. Bekijk dan of het huis deze investering waard is. Verhogen de aanpassingen aan het huis bijvoorbeeld je woongenot? Wordt het huis meer waard na de investering? Als je antwoord hebt op deze vragen, kun je gemakkelijker een besluit nemen.'

In het bouwkundig rapport vind je een lijst met zaken die je direct en op termijn moet herstellen. Maar hoe bepaal je wat je als eerste aanpakt? En in welke volgorde? Dick: 'De gebreken bij directe kosten moet je meteen aanpakken. De problemen worden alleen maar groter als je dat niet doen. Dan gaat het bijvoorbeeld om houtrot aan de kozijnen, balken en vloeren. En om vocht in de muren van de badkamer. Kijk wel naar een logische volgorde. Vervang bijvoorbeeld eerst de rotte kozijnen, voordat je aan het buitenschilderwerk begint.'

'De gebreken onder termijnkosten moet je binnen 5 jaar aanpakken. Hier kun je dus voor jezelf een afweging maken. Kijk wat voor jou belangrijk is om als eerste aan te pakken. En wat je over een aantal jaar doet. Je kunt het herstel ook wat meer uitsmeren. Denk aan het schilderwerk. Waarvan je eerst alleen de slechte delen schildert en later de rest.'

'Laat je een bouwkundige keuring doen bij een appartement? Dan staat er in het bouwkundig rapport ook een kostenpost voor de Vereniging van Eigenaren (VVE). Deze kosten moet de VVE betalen. De VVE is bij een appartement verantwoordelijk voor de buitenschil. Dan gaat het meestal om het dak, de muren, de kozijnen en de vloeren.'

'Een bouwtechnische keuring kost bij ons € 397,- inclusief BTW. Dit is de prijs voor woningen tot maximaal 800 m3. Je moet dan uitgaan van een huis tot ongeveer 260 m2. Wat het oplevert? Een mooi rapport dat goed inzicht geeft in de woning. Je weet wat je koopt en welke kosten je hebt na aankoop. Je komt met een bouwkundig rapport minder snel voor financiële verrassingen  te staan. En doordat je er tijdens de bouwkundige keuring bij mag zijn, krijg je beter beeld van de oorzaken en de ernst van de gebreken. Ook geef ik tijdens de keuring tips over wat je aan de gebreken kunt (laten) doen. Zo krijg je een beter beeld dan wanneer je alleen een rapport over het huis leest.'

'Vervolgonderzoek na een bouwtechnische keuring is soms nodig. Tijdens een bouwkundige keuring breken wij geen zaken open. Soms vermoeden we problemen, maar kunnen we ze niet vaststellen. In dat geval geven we in het bouwkundig rapport aan dat vervolgonderzoek nodig is. Bijvoorbeeld voor de fundering. Zien wij horizontale scheuren in de muren of een verzakking van het huis? Dan kan er iets aan de hand zijn met de fundering. Je kunt een funderingsexpert inschakelen om dit verder te onderzoeken. Soms kunnen we de oorzaak van vocht in de muur niet ontdekken. Ook dan geven we vervolgonderzoek aan. Je kunt een bedrijf inschakelen dat de oorzaak van het vocht achterhaalt.'

'Op het eerste gezicht zie je niet alles, maar je kunt wel op een aantal dingen letten', vertelt de bouwkundig expert. 'Aan sommige dingen kun je zien hoe goed een bewoner de woning heeft onderhouden. Let aan de buitenkant bijvoorbeeld op scheuren in de muren, kozijn en voegen. Kijk binnen of de muren netjes gesausd zijn. Of de deuren goed sluiten. En of de keuken er netjes uitziet. Zie je hier gebreken? Dan kan het best zijn dat de woning ook op andere punten slecht is onderhouden. Hier kun je dan een bouwkundig inspecteur voor inschakelen.'