Is hoogbouw in hout de duurzame oplossing voor vastgoed?

Bij bestaande bouw moet men bijvoorbeeld rekening houden met de huidige constructie. Terwijl bij nieuwbouw alle keuzes op het gebied van constructie en materiaal vaak nog open liggen. Een onmiskenbare trend is hoogbouw met hout. Dit heeft veel voordelen, maar levert ook vraagstukken op. Hoe is het bijvoorbeeld gesteld met de veiligheid? En hoe houd je een houten gebouw verzekerbaar?

Niet alleen in het buitenland zijn projecten in houten hoogbouw in ontwikkeling. Op dit moment bouwt men ook in Nederland al houten hoogbouw. Het hoogste houtbouwproject in ontwikkeling is "The Dutch Mountains" in Eindhoven van 100 en 130 meter. Jack Zuidweg, Business Partner Vastgoed en duurzaamheid bij Centraal Beheer, zegt hierover: “Wij worden als verzekeraar ook gevraagd hoe wij hier tegenaan kijken. En welke mogelijkheden wij kunnen bieden. Bij houtbouw komt, net als bij bestaande bouw, brandveiligheid om de hoek kijken. Zeker bij houtbouw is de brandbestendigheid van groot belang. De brand in 2017 in de Grenfell-toren in Londen laat zien dat het heel verkeerd kan aflopen als we hier niet goed over nadenken. Tenminste 72 doden en 77 gewonden waren hier het gevolg. De totale kosten van de brand kunnen ergens tussen de £ 200 miljoen en £ 1 miljard uitkomen. Denk bijvoorbeeld aan de omvang en kosten van een rechtszaak, het aantal doden, herhuisvesting en rehabilitatiekosten, sloop- en herbouwkosten en ook of er andere torenblokken moeten worden verbeterd of geëvacueerd. Het mag duidelijk zijn dat een verdere studie naar de mogelijke effecten van brandbaar materiaal onze aandacht heeft.”

Jack: “Met houten hoogbouw komt er een nieuw en onbekend risico op ons af. De doelstelling van Centraal Beheer is om onze relaties te helpen zich zeker te voelen in tijden van klimaatverandering. Het klimaat verandert en de kans op extreem weer neemt toe. Dat betekent dat er ook een grotere kans is op schade. Door bliksem, hagel, overstroming, regen, sneeuw, vorst, ijzel of wind. Wereldwijd zien verzekeraars de gevolgen van klimaatverandering terug in hun cijfers. (Bron: Verbond van Verzekeraars). Bij de ontwikkeling van nieuwe projecten worden we graag in een vroeg stadium betrokken. Zodat we mee kunnen denken over mogelijke oplossingen. Dit doen we onder andere voor het Nederlands Instituut Publieke Veiligheid.”

Jack vertelt: “Het gaat om nieuwe en onbekendere risico’s. Daar moet je goed over nadenken. Wij kiezen er als Centraal Beheer bewust voor om in diverse duurzame projecten te stappen. Ook als we nog niet precies een goede inschatting van de risico’s kunnen maken. Met de kennis die we daarbij opdoen, kunnen we onze klanten voorzien van diensten en adviezen. En niet onbelangrijk voor een verzekeraar: we onderzoeken hoe wij ervoor kunnen zorgen dat deze nieuwe risico’s verzekerbaar blijven. Op die manier blijven we leren over nieuwe ontwikkelingen. En dat is de manier om ook in de toekomst van meerwaarde te blijven voor onze klanten.”

Een goed voorbeeld is de brandbaarheid van kruislaaghoutbouw. Dit staat ter discussie in verband met de verzekerbaarheid. Kruislaaghout blijft een brandbaar bouwmateriaal. Het wordt vaak gecombineerd met onbrandbare bouwmaterialen zoals beton en staal om hoogbouw te realiseren. Onderzoekers onderzochten de brandveiligheid van kruislaaghout en hebben positieve resultaten. De resultaten zijn gebaseerd op kleinschalige testen. En er zijn nog geen uitgebreide, goed onderbouwde onderzoeken uitgevoerd. Brandveiligheid volgens bouwvoorschriften betekent in feite vluchtveiligheid zodat er geen slachtoffers vallen. Een brandend gebouw stort gedurende een bepaalde tijd niet in waardoor mensen het gebouw kunnen verlaten. Maar brandveilig is niet hetzelfde als brandbestendig. En uit onderzoek blijkt dat kruislaaghout niet brandbestendig is.

De NEN-werkgroep 'Brandveiligheid en bouwen met hout' doet in opdracht van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties onderzoek naar de huidige bouwregelgeving. Sluit de regelgeving voldoende aan op de toenemende toepassing van nieuw of hernieuwd bouwmateriaal, zoals hout, voor hoogbouw? Uit de eerste fase blijkt dat de huidige brandveiligheidseisen niet passend zijn voor massieve houtconstructies. De komende jaren wordt door de NEN-werkgroep verder uitgewerkt hoe de bouwregelgeving (en de onderliggende normen) moeten worden aangepast. Als schadeverzekeraar hopen wij dat niet alleen de veiligheid van de mens maar ook schadebeperking hierin wordt meegenomen.

Jack legt dit uit: “Als verzekeraar schatten wij in of er bij brand sprake zal zijn van een totaalverlies of van een deelverlies. Dit doen wij op basis van 2 scenario’s. Scenario 1 is onder normale omstandigheden waarbij wij rekening houden met een effectieve brandweerinzet en brandbeveiligingsinstallaties die goed werken. Het 2e scenario is op basis van de meest ongunstige omstandigheden waarbij er geen effectieve brandweerinzet mogelijk is en brandbeveiligingsinstallaties niet werken. Bij onroerend goed met onbrandbare bouwmaterialen en constructies gaan wij onder normale omstandigheden uit van een gedeeltelijk verlies. De brandschade inclusief rook, roet en blusschade blijft beperkt tot enkele appartementen en de draagconstructie blijft intact. Bij kruislaaghoutbouw en vooral bij hoogbouw schatten wij de schade in onder de meest ongunstige omstandigheden en dus een totaalverlies. We moeten bijvoorbeeld niet alleen rekening houden met constructieve schades maar ook met esthetische schades aan het hout. En hoe kunnen wij geprefabriceerde elementen in een gebouw herstellen? Kortom, het accepteren van dit soort ‘nieuwe’ risico’s is niet vanzelfsprekend. Zowel voor ons als verzekeraar als voor u als ondernemer."