Schadegids voor VvE's

Een complete gids

Als Vereniging van Eigenaren wilt u natuurlijk geen schade aan uw gebouw. Maar regelmatig gebeurt dit toch. Door bijvoorbeeld een storm, bij brand, lekkages, een inbraak of door achterstallig onderhoud. Wat zijn de risico’s en hoe kunt u voorkomen dat uw gebouw schade oploopt?
Lees verder

Stormschade aan uw VvE

Het weer in Nederland wordt extremer. De kans op schade voor uw VvE door storm wordt hiermee groter. Veel van deze schade is te voorkomen met een goede voorbereiding. U kunt bijvoorbeeld een stormcheck doen, en uw gebouw controleren als er storm op komst is.

Zo beperkt u stormschade

Doe een periodieke check en onderzoek of er zaken zijn die de kans op schade aan uw gebouw tijdens een storm vergroten. Voorbeelden van zo’n onderzoek zijn:

  • Een boomexpert inschakelen bij het vermoeden van een zieke boom in de buurt van uw VvE. De expert kan de gezondheid en valgevaar van de boom beoordelen.
  • Kwetsbare gedeelten van uw VvE laten onderzoeken en verstevigen.
  • Rotte onderdelen van hekken of schuttingen laten vervangen.
  • Het houtwerk van het gebouw van uw VvE onderhouden, hiermee kan het beter tegen sterke windstoten.

Soms wordt het dak van een VvE gebruikt als tijdelijke opslagplaats. Maar wat als dit materiaal bij een storm van het dak waait, en zo mensen of spullen raakt? Sta als VvE niet toe dat het dak als opslag wordt gebruikt, ook niet voor heel even. Zoek liever samen met de eigenaar van het materiaal naar een andere opbergplaats die wel veilig is.

Zo voorkomt u dat los materiaal tegen personen of tegen een gebouw aanwaait en dus schade kan veroorzaken. Let hierbij extra goed op:
  • Loszittende dakpannen of antennes
  • Openstaande zonneschermen, markiezen en rolluiken
  • Overhangende (oude) boomtakken
  • Schuttingen en hekken, deze vangen extra veel wind
  • Openstaande ramen en deuren
Zorg dat alles goed vastgemaakt, ingeklapt of gesloten is. Zet daarnaast losse spullen zoveel mogelijk binnen. Is dit niet mogelijk? Zet het dan op een beschutte plek en maak alles goed vast zodat het niet weg kan waaien.
Waarschijnlijk heeft u met alle eigenaren in uw VvE wel een WhatsApp-groep. Als er storm aankomt, kan het handig zijn om even te checken of iedereen er is. Misschien zijn er mensen op vakantie? Of even iets minder goed ter been? Dan is een helpende hand fijn!

Waterschade aan het gebouw door neerslag of lekkage

Waterschade kan op veel verschillende manieren ontstaan. Regenpijpen kunnen lekken bij regen- of smeltwater. Leidingen kunnen kapot gaan door ouderdom, door achterstallig onderhoud of bij bevriezing. Ook kunnen binnen de privéappartementen schades ontstaan bij witgoed met een gebrekkige waterafvoer.

Beperk schade door regen,- sneeuw- of smeltwater

Regenwater en smeltwater gaat via de regenpijpen van uw appartementsgebouw het riool in. Dat wordt ook wel de ‘hemelwaterafvoer’ genoemd. Soms werkt dit niet goed. Het systeem kan bijvoorbeeld onvoldoende water aan. Ook niet goed gemonteerde regenpijpen kunnen lekkages als gevolg hebben.

Achterstallig onderhoud kan ook voor problemen zorgen. Door vervuiling van opgehoopte bladeren raakt het systeem verstopt. Daarnaast kan bij sterke wind schade ontstaan doordat water of stuifsneeuw het gebouw binnendringt. Openingen in het dak voor dakramen, dakkapellen en doorvoeren zijn vaak kwetsbare punten.

Hier volgen tips voor het dak, de afvoer, de kelder en buitenruimtes van uw VvE gebouw:
  • Zorg dat er geen grote plassen regenwater op het dak blijven liggen. Zo voorkomt u lekkage en andere schade.
  • Bekijk welke overgangen in het dak problemen kunnen geven bij de afvoer van hemelwater. Bijvoorbeeld de kilgoten. Dat zijn de goten tussen 2 schuine dakvlakken.
  • Controleer regelmatig de dakbedekking van uw appartementsgebouw op beschadigingen. Doe dit in ieder geval na iedere storm. Let hierbij vooral op of de afvoeren nog goed vastzitten aan het dak en check de openstaande randen.
  • Bij sneeuw: maak zo mogelijk het dak van het gebouw sneeuwvrij.
  • Houd er rekening mee dat een plat dak een waterophoping of een dikke laag sneeuw aan moet kunnen. Dit kunt u laten doorrekenen door een deskundige. Laat een expert controleren of de hemelwaterafvoer voldoende water kan afvoeren en goed is geplaatst.
  • Controleer dakafvoeren en goten regelmatig. Vooral in de herfst of na een storm kunnen ze dichtzitten. Met name platte daken geven vaak problemen. Op het dak kan een enorm gewicht aan water ontstaan. Als het hier niet op is berekend, kan het instorten. Plaats als dat nodig is extra afvoeren of overstorten.
  • Controleer de hemelwaterafvoerleidingen op verstoppingen en kijk of ze op de juiste manier vastzitten aan het gebouw. Als de grond verzakt, mogen ze bijvoorbeeld niet mee verzakken. Let vooral op de platliggende delen, die verstoppen eerder.
  • Zet een bladvanger in de hemelwaterafvoer van het gebouw van uw VvE.
  • Installeer in kelders en andere ondergrondse ruimten een systeem dat water signaleert en automatisch afvoert. Sla goederen tenminste 10 cm vrij van de vloer op.
  • Voorkom waterschade in de kelder door de pomp elk jaar te laten onderhouden. Reinig ook de pompput, vuilwatergoten en verbindingsbuizen minimaal 1 keer per jaar.
  • Controleer of boomwortels schade veroorzaken aan de gresbuizen (oudere, steenachtige rioolbuizen) en of deze buizen voldoende water aankunnen. Vervang zo nodig deze buizen.
Niet alleen waterleidingen, maar sprinklerinstallaties van uw appartementsgebouw kunnen bevriezen. Tips voor uw VvE om dit type wateroverlast te voorkomen:
  • Zorg dat de verwarmingsapparatuur in uw appartementsgebouw altijd goed werkt. Sluit een onderhoudscontract af.
  • Onderschat de invloed van de plek van de leidingen niet. Leidingen langs ‘koude’ gevels en niet-geïsoleerde daken hebben meer kans op bevriezen.
  • Isoleer leidingen, vooral op tochtige en onverwarmde plaatsen. Doe er eventueel een elektrisch verwarmingslint omheen.
  • Tap op tijd het water af van leidingen in onverwarmde ruimten en op vorstgevoelige plaatsen, zoals garages of werkruimtes.
  • Is de ruimte wel verwarmd? Zorg er dan voor dat de temperatuur hier niet onder de 4°C komt. Stel de thermostaat nooit lager in dan 12°C.
  • Laat buitenkranen in de winter op tijd leeglopen en zorg dat ze dicht zijn.
  • Controleer de waterleidingen regelmatig tijdens vorstperiodes. Vooral op plaatsen waar het kan tochten.
  • Gebruik als het kan buitenkranen die tegen de vorst kunnen.
  • Sla goederen vrij van de vloer op, bijvoorbeeld op pallets.
Is de leiding toch bevroren? Schakel dan een deskundige in om dit voor u op te lossen.

Deze schade ontstaat meestal door materiaalmoeheid. Oude leidingen die te lang niet onderhouden zijn kunnen doorroesten.

Tips bij verstoppingen van leidingen in uw VvE gebouw of appartement: 

  • Controleer de afvoer regelmatig op verstoppingen. Wees voorzichtig met ontstoppingsmiddelen. Ze kunnen de leidingen aantasten of zelfs voor verdere verstopping zorgen. 
  • Spoel geen vet, olie of synthetische materialen door de afvoer. 
  • Spoel de afvoer elke maand door met een emmer warme soda. Dit werkt vaak beter dan ontstoppingsmiddelen en is veel beter voor het milieu.  
  • Stop met het gebruik van ontstoppingsmiddelen als er vaak verstopping is. Onderzoek dan wat u kunt doen om dit in de toekomst te voorkomen. 

Tips bij onderhoud of montage van (nieuw) leidingwerk: 

  • Na een eerste leidinglekkage ontstaat vaak ook een volgende. Dat komt door de materiaalmoeheid. Groter onderhoud is dan nodig om deze vervolg lekkages, schades en ongemakken te voorkomen.
  • Zorg bij uitbreiding van het leidingwerk dat er zo min mogelijk verbindingen en bochten in leidingen zitten.
  • Stem het gebruik van materialen en gereedschappen op elkaar af. Gebruik bijvoorbeeld producten van hetzelfde merk.
  • Vervang loden en stalen leidingen zo veel mogelijk door leidingen van koper of kunststof.
  • Laat afvoerleidingen van gietijzer, asbest of steenachtig materiaal door een deskundig bedrijf controleren op lekkages. Loopt de afvoer slecht door? Laat deze dan reinigen door een erkend ontstoppingsbedrijf. Zo voorkomt u schade door een verstopte afvoerleiding.
  • Houd het aantal verbindingen in de leidingen zo klein mogelijk.
  • Reserveer altijd een bedrag in de een Meerjarenonderhoudsplan (MJOP) voor onderhoud en controle van afvoeren en rioleringen. Zijn deze slecht? Vervang of renoveer ze dan. Dat kan door een gespecialiseerd bedrijf zonder hak- en breekwerk.
  • Controleer elk jaar de kitvoegen in uw badkamer en keuken. Zijn ze verdroogd of zijn er openstaande naden? 
  • Zet de afvoerslangen van wasmachines en wasdrogers goed vast in de afvoerleiding. 
  • Leg in het huishoudelijk reglement vast dat de appartementseigenaars watersloten op hun watertappunten -zoals wasmachines en buitenkranen- moeten hebben. (Veel watertappunten hebben geen waterslot. Als een waterslang van een wasmachine op de bovenste verdieping kapotgaat, kan er waterschade ontstaan in de appartementen eronder.)  
  • Wilt u de cv-ketel vullen? Draai dan na afloop de kranen dicht. Koppel de vulslang af en controleer direct of er lekkages zijn. Maak ook het sifon van de condensafvoer regelmatig schoon. Zo voorkomt u verstopping. 
  • Controleer regelmatig of de leidingen nog goed vastzitten en of ze nog in goede staat zijn. Vooral bij flexibele kunststofslangen is dat belangrijk. 

Brandschade

De gevolgen van brand in een appartementencomplex kunnen ernstig zijn. Voor bewoners en het gebouw. Hoe voorkomt u zware schade door rook, brand of bluswater? Verhoog de brandveiligheid van uw VvE met deze tips.

Zo voorkomt u brand en brandschade:

Het advies is om op elke verdieping een brandblusapparaat te hebben, met een inhoud van minimaal 6 liter. Of plaats branddekens met kleinere brandblusapparaten als extraatje. Zorg ook dat er blusapparaten zijn in de parkeergarage. Hang de handblussers duidelijk zichtbaar op, op een makkelijk toegankelijke en bereikbare plaats. Zo kunnen mensen snel reageren. En zichzelf en anderen met behulp van de blusser in veiligheid brengen.

Tips voor uw VvE

  • Laat de brandblussers keuren door erkende instanties
  • Kijk naar de vervaldatum van de brandblussers, en vervang de brandblussers indien nodig.
  • Leg een blusdeken in de keuken van de appartementen. Deze deken helpt bij een vlam in de pan.
Met rookmelders alarmeert u veel bewoners voor er echt sprake is van een vuurzee. Ze kunnen zich dan tijdig in veiligheid brengen.

Tips voor uw VvE

  • Plaats de rookmelders zoveel mogelijk in centrale ruimtes en in de liftruimte.
  • Sprinklerinstallaties helpen tijdig de brand te bestrijden. Deze installaties sproeien water als de temperatuur in een ruimte een bepaalde hoogte bereikt.
  • Controleer regelmatig de ventilatie.
In de meter- en zekeringkasten staan vaak spullen zoals schoonmaakmiddelen en bezems. Dit verhoogt het brandgevaar.

Tip voor uw VvE

  • Informeer uw bewoners over het gebruik van dit soort ruimtes. Adviseer deze spullen ergens anders te bewaren.
Mensen hebben steeds meer elektrische apparaten met (lithium-ion) accu’s en opladers in huis. Zoals de accu van een elektrische fiets. Een accu kan spontaan vlamvatten of door oververhitting in brand vliegen. Bijvoorbeeld doordat de accu kapot is gegaan door vallen of stoten. Of doordat deze te dicht bij een hittebron heeft gelegen en te warm is geworden. Dan kan er kortsluiting in de accu ontstaan. Brandende accu’s zijn lastig te blussen en steken omringende voorwerpen aan.
Verzekeringsmaatschappijen en de brandweer geven tips voor een veilig gebruik van accu’s en opladers. Informeer uw VvE hierover.

Tips voor uw VvE

  • Koop accu’s en opladers van gerenommeerde fabrikanten en geen spullen van onduidelijke kwaliteit.
  • Kijk goed naar de specificaties en lees de gebruikersaanwijzing. Is de accu of oplader wel geschikt voor het doel waarvoor deze wordt gebruikt?
  • Voorkom oververhitting. Leg apparaten die worden opgeladen in ieder geval niet vlak bij of tegen materialen aan die snel vlam vatten. Ook is het niet verstandig accu’s op (te) warme plaatsen te leggen. Of ze te lang in een lader te laten zitten. Dan neemt de kans op oververhitting toe.
  • Laad een apparaat bij voorkeur vlak bij een rookmelder. En doe dat liever niet ’s nachts.
Maak een afspraak met de brandweer om de brandveiligheid te controleren. Zij geven bijvoorbeeld tips over brandcompartimentering. Denk hierbij aan het plaatsen van brandwerende barrières in een gebouw. Hiermee voorkomt u dat een brand zich snel verspreidt, waardoor schade en gevaren beperkt worden. Dit gebeurt door gebruik te maken van materialen die de verspreiding van vuur vertragen.
Nooddeuren blijken bij inspectie vaak niet bruikbaar. Ze zitten vast of er staan spullen in de weg. Dat is heel gevaarlijk, bij een brand staan ruimtes snel vol met rook. En dan moeten mensen kunnen vertrouwen op een vrije doorgang.

Tips voor uw VvE

  • Bekijk en beschrijf de vluchtwegen.
  • Houd nooddeuren en vluchtroutes altijd vrij. Wijs de appartementseigenaars op het belang hiervan.
  • Let ook op dat de noodverlichting goed zichtbaar is en werkt. Vooral in een appartementencomplex met veel gangen is de vluchtwegaanduiding heel belangrijk.
  • Geef alle bewoners duidelijke informatie over de liften en zorg dat ze weten wat ze moeten doen als de liften uitvallen.
Het gebruik van een lift als vluchtroute tijdens een brand is verboden. Vergeet dit niet te vermelden in het huishoudelijk reglement van uw VvE.
Oefen zeker eenmaal per jaar met alle bewoners een evacuatie voor een snel en veilig vertrek. Zorg dat er een evacuatieplan ligt en dat die ook bekend is bij de bewoners van het complex.

Ook zonnepanelen kunnen in brand vliegen. Bijvoorbeeld door ondeugdelijke accu’s, slechte verbindingen of losse connectoren. Met de sterke groei van het aantal zonnepanelen in ons land, zijn er ook steeds meer ‘buurtbatterijen’. Een buurtbatterij is een ruimte met lithium-ion accu’s, voor de opslag van extra stroom van zonnepanelen. Voor appartementencomplexen kan dit een belangrijke energiebron zijn. Bijvoorbeeld als er ‘s winters onvoldoende energie van de zonnepanelen zelf komt.

Maar een buurtbatterij is niet ongevaarlijk. Doordat er zoveel accu’s samen in een kleine ruimte liggen, kan er brand ontstaan. Bij zo’n brand komen giftige gassen vrij, die gevaarlijk zijn voor de gezondheid van de omgeving.

Tip voor uw VvE

  • Is er een buurtbatterij in of naast het appartementencomplex van uw VvE? Probeer te achterhalen welke veiligheidsmaatregelen zijn genomen. Of laat dit checken door de brandweer.

Inbraakschade

Een inbraak bij een VvE kan flinke schade veroorzaken. Spullen van bewoners kunnen gestolen worden. Ook veroorzaakt een inbraak vaak schade in de gemeenschappelijke ruimte. Dit zorgt naast financiële lasten ook voor een lager gevoel van veiligheid in uw gebouw.
Controleer hoe gevoelig het gebouw is voor inbraak en zorg voor goed hang- en sluitwerk en een werkende alarminstallatie.
Misschien een open deur, maar zorg dat de gezamenlijke voordeur altijd dicht zit. Dus niet ‘even’ open laten staan als je weet dat er iemand op bezoek komt. Hoe behulpzaam ook, maak niet zomaar de deur open voor een collectant of pakjesbezorger.
Gaat u aan de slag met het verduurzamen van uw gebouw? Dan staat in uw DMJOP misschien wel iets over het vervangen van ruiten. Isolatieglas zoals HR++ of Triple-glas is stukken steviger dan het ‘oude’ dubbel glas, en dus inbraakwerend. Een prettig neveneffect!
Maak dat het gebouw voldoet aan de eisen van het Politiekeurmerk Veilig Wonen.

Schade door achterstallig onderhoud

Ook achterstallig onderhoud kan op den duur een flinke kostenpost worden. Door onderhoud uit te stellen kan schade ontstaan die vooraf voorkomen had kunnen worden. Ook het woonplezier binnen een VvE kan eronder komen te lijden als een pand niet voldoende onderhouden wordt.

Voorkom schade door achterstallig onderhoud met een preventieplan

Met de tips en adviezen in dit artikel kunt u schades aan uw VvE voorkomen of verminderen. De volgende stap is het vastleggen van de maatregelen die er nodig zijn om de risico’s op schade voor uw VvE te verkleinen.

Leg de maatregelen die u wilt nemen vast in een preventieplan. Dit preventieplan heeft natuurlijk ook veel te maken met het onderhoud en MeerJarenOnderhoudsPlan (MJOP) van uw VvE. In het MJOP staat wat er de komende 5 tot 10 jaar aan onderhoud moet gebeuren om uw appartementsgebouw in goede staat te houden. Daarmee vermijdt u veel ellende door achterstallig onderhoud en hoge kosten.

Schade door laadpalen en elektrische auto's 

Er zijn steeds meer elektrische auto’s in Nederland. En ook steeds meer laadpalen. In ondergrondse parkeergarages geeft dit risico’s. Welke zijn dat? Welke maatregelen kunt u als VvE, gebouweigenaar of beheerder nemen? Lees meer in dit artikel.

Voorkomen of verminderen van de risico's van uw VvE

Als VvE wilt u uw appartementengebouw en de bewoners beschermen tegen de gevolgen bij schade. Vergeet daarbij niet te kijken naar de verzekeringen voor uw VvE.