VvE en vastgoed

Een appartement kopen

VvE en vastgoed

Eigenaar van een appartement is anders dan van een eengezinswoning. Andere financiën, bestuur en vergaderingen. Lees wat dit voor u betekent. 

4 jun 2020
3 minuten

Woning of appartement

Meer dan de helft van alle woningen in Nederland is een koopwoning. En die zijn er in alle soorten en maten. Natuurlijk bepalen uw woonwensen en financiën wat voor woning u koopt. Maar er zijn ook grote verschillen tussen de aankoop van een appartement en een huis. Wat komt er kijken bij een appartement kopen? Bijvoorbeeld in vergelijking met een eengezinswoning?

Kiezen voor een appartement  

Koopt u een eengezinswoning? Dan wordt u huiseigenaar. U bent in dat geval ‘baas in eigen huis’. Uiteraard binnen bepaalde grenzen en los van mogelijke beperkingen in de koopovereenkomst. “Bij de aankoop van een appartement ligt dit anders”, zegt Cor Koning, VvE Specialist bij Centraal Beheer. “U koopt niet het appartement zelf, maar het appartementsrecht. Dat is het recht om het appartement te gebruiken en te bewonen. Daar kunnen ook andere privégedeelten bij horen, zoals een berging, zolderkamer of garage. Officieel wordt u dus niet de eigenaar van deze privédelen. Wel wordt u mede-eigenaar van het hele gebouw waarvan het appartement deel uitmaakt.”

In grote steden hebben appartementseigenaars soms ook te maken met erfpacht. Koning: “Dan bent u geen eigenaar van de grond. Maar u heeft wel het recht om de grond en het daarop gebouwde huis te gebruiken. Daar betaalt u in termijnen een vooraf vastgesteld bedrag voor. Maar het kan ook zijn dat het erfpacht voor een bepaalde periode of voor altijd is afgekocht.”
eengezinswoning of appartement

U wordt lid van de Vereniging van Eigenaars

Met een appartement kopen wordt u automatisch lid van de Vereniging van Eigenaars (VvE). Vanuit de VvE bent u samen met de andere appartementseigenaars verantwoordelijk voor het hele gebouw. “Het lidmaatschap van de VvE is verplicht en kunt u niet opzeggen. Pas als u de woning weer verkoopt, bent u geen lid meer van de VvE”, legt Koning uit. Er zijn veel VvE’s in Nederland. Ze zijn samen goed voor bijna 1,2 miljoen woningen. Ongeveer de helft van alle VvE’s bevindt zich in de 4 grote steden. De meeste VvE’s besturen kleine appartementsgebouwen. Gemiddeld hebben VvE’s 5 leden, de overgrote meerderheid zelfs minder. Het gaat dan vaak om een gebouw dat gesplitst is in een boven- en benedenwoning. Bijna 50 procent van de VvE’s bestaat uit huurders en eigenaar/bewoners.

Wat doet een VvE?  

De Vereniging van Eigenaars (VvE) regelt een aantal zaken. Koning “Denk bijvoorbeeld aan het onderhoud van de gemeenschappelijke onderdelen en ruimten. Zoals de hal, de buitenmuren, het dak, de lift en het trappenhuis. Maar de VvE moet ook zorgen voor een reservefonds dat voldoende gevuld is en de nodige verzekeringen afsluiten om financiële risico’s af te dekken. Ook is de VvE verantwoordelijk voor mogelijke schulden.”

De VvE zorgt in de regel alleen voor het gebouw en de gemeenschappelijke ruimten, niet voor de appartementen zelf. Koning: “Gaat er bijvoorbeeld een deur naar de galerij stuk? Dan is dit meestal de verantwoordelijkheid van de VvE. Gaat de deur naar de badkamer in een appartement stuk? Dan is dit meestal de verantwoordelijkheid van de appartementseigenaar. Dit hangt ook af van wat er precies in de splitsingsakte is afgesproken over onderhoud.”  

Vergadering van eigenaars en het bestuur  

De vergadering van eigenaars is het hoogste orgaan van de VvE. Maar het besteedt de taken vaak uit aan een bestuur. Dat bestuur wordt door de vereniging van eigenaars gekozen. Koning: “Zo’n VvE-bestuur moet en mag bepaalde zaken regelen, op verschillende gebieden. Zo moet het bestuur bijvoorbeeld beslissingen nemen of voorstellen doen op juridisch, administratief, financieel en bouwkundig gebied. Dit is soms wettelijk geregeld en soms in akten en reglementen.”

Beperk risico’s met modellen voor verkoop­overeenkomsten 

Zowel voor eengezinswoningen als appartementsrechten zijn er standaardmodellen voor de koopovereenkomst. Deze modellen zorgen onder meer voor duidelijkheid over de risicoverdeling tussen koper en verkoper. “Het gaat hierbij om de risico’s rond (verborgen) gebreken. Welk risico is voor wie?”, zegt Koning. Als bescherming tegen problemen met de fundering, kunnen kopers extra ‘(on)bekendheidsverklaringen’ in een verkoopovereenkomst opnemen.

Vraag altijd informatie aan de verkoper  

Als koper heeft u de plicht om te onderzoeken of er geen gebreken aan de woning of het gebouw zijn. De verkoper is op zijn beurt verplicht is om gebreken aan u te melden. Koning: “Deze mededelingsplicht gaat verder dan de vroegere informatieplicht. Toen moest de verkoper alleen antwoord geven op vragen van de koper.”Ondanks de mededelingsplicht adviseert Koning toch altijd informatie te vragen aan de verkoper. “Bijvoorbeeld over de staat van onderhoud van de woning, mogelijke betalingsachterstanden of andere problemen waar u tegenaan kunt lopen bij de bewoning.”